전월세 전환율 계산법, 2026년 법정 상한 총정리

전월세 전환이란?

전월세 전환이란 전세보증금 일부(또는 전부)를 월세로, 또는 반대로 월세를 보증금으로 바꾸는 것을 말합니다. 집주인이 목돈이 필요해 전세를 반전세·월세로 바꾸거나, 세입자가 보증금 부담을 줄이려고 협의하는 경우 등에 자주 등장합니다. 이때 보증금 감소분을 월세로 얼마나 환산할지 정하는 비율이 바로 전환율입니다.

법정 전환율 상한은 어떻게 정해지나요?

주택임대차보호법 시행령 제9조는 전월세 전환율의 상한을 "한국은행 기준금리 + 2%p"와 "연 10%" 중 더 낮은 쪽으로 정하고 있습니다. 2026년 기준금리 2.50%를 적용하면 2.50% + 2%p = 4.5%가 법정 상한이 됩니다. 즉 집주인이 세입자 동의 없이 이 상한을 초과하는 전환율을 일방적으로 요구할 수는 없습니다.

전세를 월세로 바꿀 때 계산법

줄어드는 보증금에 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 추가로 내야 할 월세가 나옵니다.

월세 = (기존 보증금 − 줄인 보증금) × 전환율 ÷ 12

예를 들어 보증금 3억원짜리 전세를 보증금 1억원으로 낮추고 나머지 2억원을 월세로 돌린다면, 법정 상한 4.5%를 적용했을 때 2억원 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만원이 됩니다.

반대로 월세를 전세로 환산하면?

매물을 비교할 때는 월세를 전세 기준으로 환산해보는 것도 유용합니다. 계산식은 위 공식을 반대로 풀면 됩니다.

환산 전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

보증금 1억원에 월세 75만원인 매물을 4.5% 전환율로 환산하면 1억원 + (75만원 × 12 ÷ 4.5%) = 약 3억원 상당의 전세와 같은 셈입니다.

전환율이 법정 상한을 넘으면 어떻게 되나요?

법정 상한을 초과해 월세를 받은 경우, 세입자는 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있습니다. 계약 전 전환율이 4.5%(2026년 기준)를 넘지 않는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 다만 이는 임의규정에 가까워 실제로는 지역·매물 상황에 따라 상한보다 낮은 전환율로 협의되는 경우도 많습니다.